ขายที่ดินแบบมืออาชีพต้องอาศัยเคล็ดลับในการติดป้ายขายที่ดินหรือไม่ ?
การขายบ้านใช่ว่าฝากขายกับนายหน้าแล้วจะขายได้เสมอไป หากคุณพบกับนายหน้าที่ไม่เข้าใจแก่นแท้ของการขายอสังหาริมทรัพย์ วันนี้เราจะมาเผยเคล็ดลับในการขายที่ดินอย่างนายหน้า(มืออาชีพ) ตั้งราคายังไงให้ถูกใจคนซื้อ กระตุ้นตลาด ติดป้ายขายที่ดินอย่างไร ทำให้ผู้ซื้อเห็นแล้วอยากโทรหาเรา
เริ่มต้นถูกก็มีชัยไปกว่าครึ่งเหมือนติดกระดุมเม็ดแรก
งานทุกชิ้นเมื่อเริ่มทำต้องผ่านขั้นตอนที่ 1 จึงอยากใช้คำว่าสำคัญมากในการเริ่มติดกระดุมเม็ดแรกให้ถูกต้อง จะช่วยให้งานต่อไปง่ายขึ้นและราบรื่นขึ้น สำหรับบางคนที่ติดกระดุมตั้งแต่เม็ดแรกผิดแล้วยังไม่รู้ตัว ยังติดต่อมาจนกระดุมเม็ดสุดท้ายมารู้ตัวว่าติดผิด ทำให้หัวเสีย เสียเวลามาก ต้องรื้อทิ้งเริ่มใหม่ สำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ การสำรวจราคา การวิจัย การประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อให้ได้ราคาตลาดหรือราคาที่แข่งขันได้หรือให้ตรงกับสภาวะตลาดเป็นสิ่งสำคัญมาก ไม่ใช่ตั้งราคาแบบไม่รู้เหนือรู้ใต้หรือที่เรียกว่านั่งเทียนตั้ง เช่นหากชาวบ้านเขาตั้งกันที่ราคา 9 ล้าน ไม่เกิน 10.5 ล้าน แต่ในมุมของตัวเองกลับตั้งที่ 12 ถึง 14 ล้านบาท เท่ากับว่าคุณไม่ได้ดูราคาตลาด เพราะคุณอยากได้ราคานี้ ดังนั้นหากผู้ขายตั้งราคาตามใจฉันโดยเฉพาะการตั้งราคาที่สูงกว่าราคาที่แข่งขันในตลาด ก็เหมือนการตั้งราคาเพื่อให้ “เป็นนางงาม ตกรอบแรก” เพราะผู้ซื้อจะคัดกรองทรัพย์สินของเราออกไป ไม่สนใจ ไม่อยู่ในสายตา ไม่แม้แต่จะโทรถาม ซึ่งนำไปสู่การปิดโอกาสในการขายซึ่งเป็นสาเหตุแรก ๆ ทำให้ไม่สามารถขายทรัพย์สินได้
วางแผนเพื่อที่จะทำการตลาด
แผนการตลาด ใช้สื่อโฆษณาได้ทุกช่องทางและมีประสิทธิภาพ และเข้มข้นเพียงพอ และที่สำคัญ ต้องตรงกลุ่มเป้าหมายเช่น การติดป้ายถามว่า “เราจะติดป้ายขายที่ดินไว้ที่ไหน? จะไปตามซอยที่คนน้อย อย่างนั้นเหรอ ผู้สัญจรผ่านไปมามากมายนี่คือกลุ่มเป้าหมายซึ่งก็คือลูกค้าของเรา ซึ่งเป็นจุดที่มีกลุ่มเป้าหมายหรือลูกค้าของเรา สำหรับวิธีการติดป้ายของเราก็คือ
- ติดป้ายประกาศไว้ในรัศมี 3 – 5 กิโลเมตร
- ติดในรัศมีด้านขวา เช่น รถเมืองไทยวิ่งเลนซ้ายต้องติดป้ายในตำแหน่งที่รถมุ่งหน้าไปแต่เคยเห็น มีคนติดป้าย ฝั่งตรงข้ามอีก สวนทางกับทิศทางที่รถกำลังมุ่งหน้าไป หมายความว่า ขับชิดเลนซ้ายแต่ต้องมองไปอีกฝั่ง ต้องสายตายาวหรือใช้กล้องส่องทางไกลเท่านั้น ให้มองเห็นป้ายโฆษณาได้เนื่องจากตำแหน่งป้ายไม่อยู่ในลักษณะหรือระดับที่สายตามนุษย์มองเห็นได้ ขณะขับรถจะต้องมองเห็นได้ง่าย เมื่อเห็นแล้วต้องตะลึง อ่านแล้วต้องแปลกใจ
- การเขียนฉลากไม่จำเป็นต้องมีรายละเอียดมากเกินไป หรือที่เรียกว่าจดหมายรักเพราะป้ายมีขนาดจำกัด หากใส่รายละเอียดมากเกินไปจะทำให้ข้อความเล็กมากจนอ่านไม่ออกและไม่น่าสนใจ ข้อความจะต้องเขียนด้วยสีที่โดดเด่นและเข้มเพียงพอ เขียนเฉพาะเนื้อหาหลัก ๆ ว่าขายอะไร จุดเด่นของทรัพย์ที่จะขาย ที่ตั้งทรัพย์ หรือชื่อหมู่บ้านโครงการ
ตอบคำถาม อย่างมืออาชีพ
การตอบข้อโต้แย้งอย่างมืออาชีพ มีความรอบรู้ ทำให้ผู้สนใจซื้อคลายความกังวลและข้อสงสัย ในการนัดหมายให้ผู้สนใจซื้อเยี่ยมชมทรัพย์สินหรือบ้าน เราในฐานะนายหน้าต้องสังเกตพฤติกรรมและอาการของเรา ขั้นตอนนี้บอกได้เลยว่า นายหน้าต้องมีสัญชาตญาณ การเข้าเยี่ยมชมทรัพย์สินของผู้ซื้อที่สนใจและต้องจับตาดูว่าเขาสนใจอะไร และที่ไหน คำถามของผู้ซื้อที่ยิงมีความสำคัญมาก เช่น ไม่ทราบว่าบ้านหลังนี้ทำตลาดมานานหรือยัง ไม่ทราบว่าบ้านหลังนี้ถ้ากู้ธนาคารจะกู้ได้เท่าไหร่
การเจรจาต่อรอง
การเจรจาต่อรอง หลังจากผู้สนใจเข้าดูทรัพย์แล้ววิเคราะห์ว่าผู้ซื้ออาจเป็นเนื้อคู่กับผู้ขาย หน้าที่ของนายหน้าที่สำคัญคือ ต้องคิดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์มีอะไรบ้าง 1,2,3 ผู้ซื้อและผู้ขาย ต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?
ผู้ซื้อและผู้ขายต้องติดต่อธนาคารของทั้งสองฝ่าย
- ในกรณีบ้านที่ผู้ขายติดป้ายขายที่ดินไว้ติดจำนองธนาคารจะต้องแจ้งให้ธนาคารผู้รับจำนองทราบ เพื่อกำหนดเวลาในการไถ่ถอน ซึ่งโดยทั่วไปจะใช้เวลาประมาณ 2-3 สัปดาห์ขึ้นไป
- ในกรณีที่ผู้ซื้อกู้เงินกับธนาคารเพื่อซื้อบ้าน โดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 45 วัน ในเบื้องต้นธนาคารจะประเมินศักยภาพของผู้กู้ และประเมินราคาหลักทรัพย์ที่จะซื้อขายเพื่อขออนุมัติวงเงินกู้
- นายหน้าจะประสานงานเพื่อกำหนดวันนัดหมายกับทั้ง 4 ฝ่าย ณ สำนักงานที่ดิน เพื่อจดทะเบียนนิติกรรม ได้แก่ ผู้ซื้อ ผู้ขาย ธนาคารฝ่ายผู้ขายเพื่อไถ่ถอนจำนอง ธนาคารฝ่ายผุ้ซื้อเพื่อจดทะเบียนรับจำนอง
การเตรียมเอกสารเพื่อโอนกรรมสิทธิ์
ขั้นตอนการเตรียมเอกสารตัวจริงหรือหนังสือมอบอำนาจ ณ สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เอกสารตัวจริงทั้งหมด ซึ่งประกอบด้วย
กรณีผู้ซื้อ เอกสารการโอนกรรมสิทธิ์ สำหรับคนไทย (ผู้ซื้อ)
- บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ซื้อ และคู่สมรส (ถ้ามี) และเอกสารการเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี)
- ทะเบียนบ้านของผู้ซื้อ หรือคู่สมรส (ถ้ามี)
- หนังสือยินยอมคู่สมรส (ถ้ามี)
- ใบทะเบียนสมรส (ถ้า มี)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
กรณีผู้ขาย เอกสารการโอนกรรมสิทธิ์สำหรับคนไทย (ผู้ขาย)
- บัตรประจำตัวประชาชนของผู้ขาย และคู่สมรส (ถ้ามี)
- ทะเบียนบ้านของผู้ขาย และคู่สมรส (ถ้ามี)
- หนังสือยินยอมของคู่สมรส (ถ้ามี)
- ใบทะเบียนสมรส (ถ้ามี)
- ใบเปลี่ยนชื่อ นามสกุล(ถ้ามี)
- หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน)
- สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
- ใบปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล (กรณีห้องชุด)
- หนังสือรับรองอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ผู้ถือครองที่เป็นชาวต่างชาติจากนิติบุคคล (กรณีผู้ซื้อห้องชุดเป็นชาวต่างชาติ)
- โฉนด/หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ฉบับจริง