ดูที่ดิน อย่างไร ก่อนตัดสินใจซื้อขาย

การซื้อที่ดินแต่ละครั้งควรมีสิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนและหลังโอน เช่น การวัดเลขเขตที่ดิน การตรวจสอบ ขนาดที่ดิน และคำนวณพื้นที่คร่าว ๆ ว่า ตรงตามที่ระบุในโฉนดหรือไม่ ตรวจสอบดูที่ดินว่ามีใครอยู่หรือไม่ เป็นผู้เช่าหรือผู้บุกรุก หรือเป็นผู้อาศัยสิทธิ์อะไร ตรวจสอบว่าที่ดินอยู่ในแนวเวนคืน อยู่ในเขตปฏิรูปที่ดินหรือไม่? อยู่ในเขตผังเมืองหรือไม่ หรือมีข้อจำกัดด้านการวางผังเมืองหรือไม่ สิ่งที่สำคัญที่สุดในการซื้อที่ดินคือการขอหลักฐานการจดทะเบียนที่ดินที่สำนักงานที่ดิน แต่ผู้ซื้อที่ดินโดยทั่วไปส่วนใหญ่ไม่สนใจ เหตุผลหลักคือมีโฉนดที่ดินให้เจ้าของตรวจสอบอยู่แล้ว อีกเหตุผลหนึ่งคือพวกเขาไม่รู้ว่าจะตรวจสอบอะไร วันนี้มีข้อแนะนำเบื้องต้นว่าก่อนซื้อที่ดินควรยื่นคำขอตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียนที่ดินเพื่อตรวจสอบเรื่องต่าง ๆ  ดังนี้

สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อที่ดิน

ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน ควรมีการตรวจสอบดูที่ดิน พร้อมรายละเอียดดังต่อไปนี้

ตรวจสอบว่าโฉนดที่ดินที่จะซื้อเป็นโฉนดปลอมหรือไม่

แน่นอนว่าดูที่ดินจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องตรวจสอบเรื่องนี้ เพราะบ่อยครั้งที่เราได้ยินว่ามีการปลอมแปลงโฉนดเพื่อหลอกขายมากมาย ในทางปฏิบัติหากผู้ขายไม่นำต้นฉบับโฉนดที่ดินที่จะขายไปให้ผู้ซื้อตรวจสอบเปรียบเทียบกับโฉนดฉบับของสำนักงานที่ดินก็จะไม่สามารถทราบได้ว่าโฉนดนั้นเป็นของจริงหรือไม่ หรือของปลอม

เหตุผลมีอยู่สองข้อ คือ

• การปลอมแปลงโฉนดที่ดินมักเป็นการปลอมแปลงจากรูปแบบโฉนดที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดินหาย หรือมีการปลอมแปลงจากโฉนดที่ดินที่ออกโดยถูกต้อง. แต่มีการแก้ไขให้ผิดไปจากต้นฉบับ หากไม่นำไปเทียบกับโฉนดของสำนักงานที่ดินก็อาจเข้าใจผิดว่าเป็นของจริงได้ เนื่องจากกระดาษและข้อความที่พิมพ์บนโฉนดของสำนักงานที่ดินมีความคล้ายคลึงกับโฉนดที่ดินมาก
• ผู้ซื้อจะไม่มีทางรู้ว่าลายมือของเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องคือลายมืออะไร วิธีเดียวที่เราจะทราบได้คือการตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินเดิม

ตรวจดูข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับตัวเจ้าของที่ดิน

การตรวจสอบข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับเจ้าของที่ดินเพื่อตรวจสอบว่าเจ้าของที่ดินเป็นใคร อายุเท่าไร บิดาชื่ออะไร และข้อมูลสำคัญอื่น ๆ กรมที่ดินจะมีสำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และเอกสารอื่น ๆ เก็บไว้ในสารระบบ เพื่อให้เรามั่นใจได้ว่าเราติดต่อกับเจ้าของที่ดินจริง

ตรวจดูว่าโฉนดหรือรายการจดทะเบียนถูกยกเลิกเพิกถอนหรือไม่

เพราะเรื่องที่เกิดขึ้นจะมีโฉนดที่ดินของเจ้าของที่ดินบางรายถูกยกเลิกและเพิกถอนไปแล้ว เพราะออกไปโดยไม่ถูกต้องหรือขึ้นทะเบียนไม่ถูกต้อง เช่น ทับที่สาธารณประโยชน์ ป่าไม้ หรือถูกเพิกถอนเนื่องจากมีการออกโฉนดแทนแล้ว โดยปกติหากมีการยกเลิกหรือเพิกถอนโฉนดที่ดินเจ้าพนักงานที่ดินจะเรียกโฉนดที่ดินของเจ้าของที่ดินมาบันทึกการยกเลิกหรือเพิกถอนนั่นเอง

ตรวจดูว่าที่ดินนั้นถูกอายัดหรือไม่

ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ที่ดินสามารถถูกอายัดตามกฎหมายได้ ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง ประมวลรัษฎากร พระราชบัญญัติภาษีบำรุงท้องที่ และกฎหมายล้มละลายก็อาจมีผลเช่นกัน อย่างไรก็ตามการยึดหรืออายัดนี้จะไม่ปรากฏบนโฉนดที่ดินของเจ้าของที่ดินผู้ซื้อจะทราบได้ต่อเมื่อขอหลักฐานการจดทะเบียนที่ดิน เพราะเมื่อมีการยึดหรืออายัดที่ดินจะมีการแจ้งให้สำนักงานที่ดินทราบ ให้เจ้าพนักงานที่ดินบันทึกอายัดไว้ในบัญชีแนบท้าย ปิดคำสั่งห้ามโอนโฉนดของสำนักงานที่ดิน หากผู้ซื้อไม่ขอตรวจสอบหลักฐานทางทะเบียนที่ดินก็จะไม่มีทางรู้ว่าที่ดินถูกยึดหรืออายัด ถึงจะทำสัญญาจะซื้อจะขายและวางเงินมัดจำก็โอนไม่ได้

ตรวจสอบว่าที่ดินนั้นมีเรื่องราวอยู่ในระหว่างดำเนินการใดบ้าง

สิ่งสำคัญที่ต้องตรวจสอบอีกประการหนึ่งคือที่ดินอยู่ระหว่างการเพิกถอนโฉนดที่ดิน แก้ไขเนื้อหา แก้ไขการจดทะเบียนสิทธิ์หรือนิติกรรมหรือไม่ หรืออยู่ระหว่างการสำรวจพื้นที่คัดแยก ในการดำเนินการประกาศออกใบแทนโฉนดประกาศโอนมรดกหากมีข้อใดข้อหนึ่งที่กล่าวมาควรรอดูผลการพิจารณาขั้นสุดท้ายก่อน เพราะมันอาจจะส่งผลต่อเราในอนาคต

ตรวจว่าเคยมีการขอยกเลิกการขอรังวัดแบ่งแยกสอบเขตหรือไม่

แม้ว่าการรังวัดที่ได้กระทำไปแล้วจะไม่มีผลใช้บังคับตามกฎหมายก็อาจขอให้ทางที่ดินยกเลิกการขอรังวัดสอบเขตได้ แต่ข้อควรทราบเพราะการยกเลิกอาจเกิดจากการที่ผู้ขอทราบว่าผลการรังวัดมีเนื้อที่น้อยกว่าที่ปรากฏในโฉนดที่ดิน เพื่อไม่ต้องแก้ไขช่องว่างให้ถูกต้อง และเวลาขายก็ขายตามเนื้อที่ที่ปรากฏในโฉนด ซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อเสียเปรียบได้

โฉนดที่ดินของผู้ขายมีรายการครบถ้วนหรือไม่

เนื่องจากบางครั้งเจ้าหน้าที่คัดลอกข้อความหรือรายการลงทะเบียนไม่ครบ สิ่งนี้เกิดขึ้นบ่อยครั้งโดยเฉพาะเมื่อมีการออกโฉนดที่ดินแทน หรือกรณีสำนักงานที่ดินจัดทำโฉนดที่ดินใหม่สองฉบับ ในบางกรณีอาจมีการบันทึกการเปลี่ยนแปลงทั้งในทะเบียนที่ดินใหม่และโฉนดที่ดินของสำนักงานที่ดิน ในบางกรณี การเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนที่ดินอาจบันทึกได้เฉพาะในโฉนดที่ดินของสำนักงานที่ดินเท่านั้น มิได้บันทึกไว้ในโฉนดที่ดินของเจ้าของที่ดิน

ข้อแนะนำในการตรวจสอบโฉนดที่ดิน

การตรวจสอบดูที่ดิน มีความสำคัญ หากทำตามข้อแนะนำ รับรองว่าจะไม่เกิดปัญหาขึ้นแน่นอน มีรายละเอียดดังนี้

ขอดูโฉนดที่ดินและขอสำเนา

ขั้นตอนแรกในการตรวจสอบโฉนดที่ดินคือการขอดูโฉนดที่ดินด้วยตนเองเพื่อยืนยันว่าผู้ขายถือโฉนดอยู่จริง แต่ไม่สามารถตรวจสอบได้อย่างละเอียดว่าเป็นโฉนดปลอมหรือจริง จึงจำเป็นต้องขอสำเนาเอกสารเพื่อตรวจสอบในขั้นตอนต่อไป

ติดต่อเจ้าของที่ดินคนปัจจุบัน

หากผู้ขายไม่ใช่เจ้าของตามที่ระบุไว้ในบันทึกด้านหลังโฉนด จะต้องได้รับหนังสือแต่งตั้งนายหน้าจากเจ้าของบ้านก่อนลงนามในสัญญาซื้อขายและชำระเงินมัดจำ หากเป็นไปได้ ขอข้อมูลติดต่อเพื่อตรวจสอบตัวตนของเจ้าของที่แท้จริงก่อนซื้อ ซึ่งจะช่วยป้องกันปัญหาการแอบอ้าง

ตรวจสอบโฉนดที่ดินกับกรมที่ดิน

หากไม่แน่ใจว่าโฉนดที่ดินที่กำลังจะซื้อถูกต้องหรือไม่ สามารถนำสำเนาโฉนดที่ดินหรือเลขที่ไปตรวจสอบกับกรมที่ดินเพื่อยืนยันข้อมูลและตรวจสอบ สถานะของโฉนดว่าพร้อมขายหรือไม่ ทั้งนี้ต้องสอบถามกับสำนักงานที่ดินในเขตที่รับผิดชอบที่ดินแปลงนั้น ๆ เพราะโฉนดที่ดินเดิมจะถูกเก็บไว้ที่นั่น จึงง่ายต่อการตรวจสอบความถูกต้อง

ตรวจสอบโฉนดที่ดินออนไลน์

ปัจจุบันกรมที่ดินมีบริการตรวจสอบโฉนดที่ดินผ่านอินเทอร์เน็ตทั้งบนสมาร์ทโฟนและคอมพิวเตอร์ได้ง่ายขึ้น การตรวจสอบโฉนดที่ดินผ่านเว็บไซต์ Dolwms.dol.go.th ของกรมที่ดิน สามารถค้นหาเจ้าของที่ดินและตรวจสอบโฉนดที่ดินได้

นอกจากนี้ยังสามารถตรวจสอบโฉนดที่ดินกับกรมธนารักษ์ได้ทางออนไลน์ ทั้งนี้อาจทราบข้อมูลราคาประเมิน ซึ่งอาจช่วยในการพิจารณาราคาที่ดินก่อนตัดสินใจซื้อ

ตรวจสอบโฉนดที่ดินจากประกาศบนเว็บไซต์กรมที่ดิน

การตรวจสอบโฉนดที่ดินผ่านระบบได้อีกทางหนึ่ง e-LandsAnnouncement ซึ่งเป็นระบบเผยแพร่ประกาศสำนักงานที่ดินเพื่อรักษาสิทธิ์ในที่ดินของประชาชนผ่านทางอินเทอร์เน็ต เป็นการเพิ่มช่องทางการเข้าถึงประกาศของสำนักงานที่ดินสาขาทั้ง 461 แห่งทั่วประเทศผ่านเว็บไซต์กรมที่ดิน